Los compradores de vivienda que esperan alivio del aumento de los tipos hipotecarios pueden tener que esperar mucho tiempo.
El tipo medio semanal de un préstamo hipotecario a tipo fijo a 30 años ha estado subiendo durante meses y esta semana ha subido a poco menos del 7%, su nivel más alto en más de 19 meses.
La hipoteca de referencia a tipo fijo a 30 años subió al 6,95% desde el 6,76% de la semana pasada, según informó el jueves el comprador de hipotecas Freddie Mac. Hace un año, el tipo medio era del 6,26%.
Esta es la cuarta semana consecutiva en la que los tipos hipotecarios suben. El tipo medio no ha alcanzado este nivel desde el 30 de enero de 2025.
Los costes de préstamo de hipotecas a tipo fijo a 15 años, que suelen ser buscados por los prestatarios que refinancian una hipoteca, también aumentaron esta semana. Ese tipo medio subió al 6,26% desde el 6,09% de la semana pasada. Hace un año, estaba en el 5,41%.
Unas tasas hipotecarias más altas pueden añadir cientos de dólares al mes a los costes de los prestatarios, limitando el poder adquisitivo de los compradores. A medida que suben los tipos, esto también puede llevar a que los compradores potenciales retrasen la compra.
A finales de febrero, el tipo medio de una hipoteca a 30 años bajó brevemente hasta el 5,98%, su nivel más bajo desde finales de 2022. El aumento de casi 1 punto porcentual en el tipo desde entonces se traduce aproximadamente en un coste adicional de 255 dólares al mes para un prestatario que financie un préstamo hipotecario de 400.000 dólares al tipo medio actual.
El mercado inmobiliario ha estado estancado este año en gran parte debido al aumento de los costes de endeudamiento, ya que los tipos hipotecarios han seguido subiendo en los meses desde que comenzó la guerra entre EE. UU. e Irán a finales de febrero. Las expectativas de una mayor inflación en medio del aumento de los precios del petróleo han hecho que los rendimientos de los bonos a largo plazo que los prestamistas utilizan como guía para fijar precios hipotecarios, ejerciendo los tipos hipotecarios.
Los tipos hipotecarios están influenciados por la inflación, la política de la Reserva Federal y las expectativas de los inversores del mercado de bonos sobre la economía, entre otros factores. Generalmente siguen la trayectoria del rendimiento del bono del Tesoro a 10 años. Ese rendimiento, que estaba en el 3,97% a finales de febrero antes de que comenzara la guerra, superó el 5% el lunes por primera vez desde 2023. El jueves estaba en el 4,94% a mediodía en la negociación del mercado de bonos.
Mientras tanto, la decisión del miércoles de la Reserva Federal de subir su tipo de interés clave por primera vez en tres años en un intento de frenar la inflación desbordante también podría ejercer presión al alza sobre los tipos hipotecarios.
Aunque el banco central no fija los tipos hipotecarios, sus decisiones de subir o bajar el tipo a corto plazo son observadas de cerca por los inversores en bonos y pueden afectar finalmente al rendimiento de los bonos del Tesoro a 10 años. La Fed también señaló el miércoles que podría producirse otra subida de tipos más adelante este año.
"La subida de tipos prácticamente garantiza que los tipos hipotecarios permanecerán estancados en o por encima del umbral del 7%, lo que crea una barrera psicológica y financiera que apretará drásticamente la asequibilidad y marginará aún más posibles compradores", dijo Lisa Sturtevant, economista jefa de Bright MLS.
El mercado inmobiliario estadounidense ha estado en recesión desde 2022, cuando los tipos hipotecarios comenzaron a subir desde los mínimos de la pandemia. Las ventas de viviendas previamente ocupadas en EE. UU. se mantuvieron prácticamente estables el año pasado, manteniéndose en un mínimo de 30 años. Las ventas de esas viviendas en EE. UU. volvieron a desacelerarse el mes pasado.
Y el último recuento mensual de transacciones de compra de vivienda que aún no se han finalizado apunta a que las ventas de viviendas podrían ser más lentas en los próximos meses.
Las ventas pendientes de viviendas en EE. UU. subieron ligeramente un 0,3% el mes pasado respecto a julio y cayeron un 4,7% respecto a agosto del año pasado, según informó el jueves la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios. Normalmente hay uno o dos meses de retraso entre la firma del contrato y la finalización de la venta, lo que convierte las ventas pendientes de viviendas en un indicador a corto plazo para el mercado inmobiliario.
Un fuerte aumento de los precios de la vivienda, especialmente en los primeros años de esta década, y una crónica escasez de viviendas a nivel nacional agravada por años de construcción por debajo de la media, han dejado a muchos aspirantes a propietarios fuera del mercado con precios de mercado.
Esto hace que muchos posibles compradores estén pendientes de los tipos hipotecarios, lo que puede aumentar el poder adquisitivo cuando bajan, pero también reducir lo que pueden permitirse cuando suben los tipos.
Dependiendo de los ingresos, el crédito y otros factores del prestatario, puede que cumpla los requisitos para una hipoteca a 30 años que esté por debajo o por encima de la media actual.
La subida de tipos de la Fed y otros factores que ya están elevando los tipos hipotecarios este año podrían preparar el terreno para una nueva desaceleración del mercado inmobiliario este año.
Aun así, no está claro cuánto subirán los tipos hipotecarios a partir de aquí, ya que su subida en las últimas semanas puede reflejar, al menos en parte, las expectativas de que la Fed decida empezar a subir los tipos.
"Eso importa porque nos indica cómo podrían responder los tipos hipotecarios y el mercado de bonos ante posibles subidas de la Fed", dijo Jake Krimmel, economista senior de Realtor.com.
